来源：市集资讯
（来源：中房头条）
福港御景开发16年 去化除外困境犹存 （图片来源：王少杰/摄）
中房报记者 王少杰 河北秦皇岛报谈
一谈蓝色围挡，将秦皇岛福港御景（四期）与鸡犬相闻的学校透顶离隔。
业主罗冰的孩子每天高放学，不得不绕行一公里。这条被录用厚望的“推断一起”，全长仅312.88米，合同工期90天，原定于2025年12月24日齐备。但是，如今工期已超期近四个月——中国房地产报记者现场访问发现，路面主体虽已成形，两头却被围挡紧紧闭塞，两台挖掘机静置于走漏的路基上，机械臂低落，毫无复工迹象。围挡掌握不见又名工东谈主，惟有寒风穿过铁皮过失，发出哭泣般的声响。
围挡未撤，困局难破。这谈看似平日的施工障蔽，不仅困住了数十户业主的方便归家路，更撕开了这个楼盘长达十六年的开发谜局。从“名校学区”承诺破灭，到“毛净地”之争拖累模样推动，再到政府会议纪要难以透顶化解历史留传问题——福港御景的困境，早已远超一条断头路的规模。
张开剩余90%在这条三百余米断头路的背后，藏着一个总投资数十亿元、总建筑面积41.6万平方米的大型楼盘。这个2010年高调拿地的模样，如今为何堕入去化率不及10%的逆境？模样开发商秦皇岛经安房地产开发有限公司（以下简称“经安地产”）究竟履历了什么？是拿地时的预期接连破灭，照旧开发经过中屡屡受阻？是低估了政策实行的不信托性，照旧多方博弈下的历史牵累恒久难以卸下？一谈围挡，困住的不仅是业主的出行路，更照耀出一家房企在区域发展困局中的漫长起义。
秦皇岛300余米推断一起施工相等迟缓（图片来源：受访者提供）
学区承诺缩水 业主预期破灭
福港御景曾凭借“十中+青云里小学”双优学区认识，一度成为秦皇岛市集的热点楼盘。但是，2025年7月，模样四期288套住宅如期录用后，仍是承诺的名校学区却大幅缩水：第十中学学区虽如期终了，但青云里小学却被替换为同属青云里小学教唆集团的耀华小学。
业主张明明告诉记者，当初购房的中枢初志等于为了孩子肄业，如今学区承诺破灭，“屋子交了，孩子上学却成了最大的难题”。
贵寓骄贵，青云里小学始建于1928年，是一所领有近百年历史的老牌重心校，2017年获评世界好意思丽校园；而耀华小学前身为厂办小学，2008年时外来务工东谈主员子弟占比曾当先73%，频年来转型为足球脾性学校。2017年底，两校组建教唆集团，收受“名校+平日校”的帮扶模式。但在业主看来，浅薄的集团化挂牌并未实在弥合两校在师资力量、教学教研水平上的试验差距，且两校施教区于今互相寂寞，并未实现实质性交融。
记者查阅两校2025年招生简章发现，青云里小学的招生边界并未包含福港御景，而耀华小学则明确将该模样纳入招生边界。业主据此质疑开发商存在造作宣传活动，经安地产随后向秦皇岛市海港区教唆和体育局（以下简称“海港区教体局”）核实，得到的理论文告为：模样对口小学确为耀华小学。
针对业主的质疑，海港区教体局关系负责东谈主向记者作出四点阐扬：一是按照学区画片原则，福港御景所在区域原来就对应耀华小学学区；二是青云里小学在校生已超4000东谈主，校容量趋于填塞，无法再新增生源；三是若单独为该模样退换学区，极易激发掌握小区的连锁诉求，影响区域教唆次序；四是关系会议纪要中说起的“青云里小学”，应和会为青云里小学教唆集团，耀华小学看成集团成员校，在办学性质上与青云里小学并无骨子区别。
但是，这一阐扬并未取得业主招供。2026年3月5日，秦皇岛市政府召开专题会议，明确指出关系纪要已明确模样对口青云里小学，海港区应设法落实纪要要求。会上提议的“分校区就读有蓄意”（如低年齿在青云里校区、高年齿在耀华校区），被海港区教体局否决。多位业主明确暗示，无法经受孩子入读耀华小学，坚捏要求终了最初的学区承诺。
海港区教体局关系负责东谈主坦言，现在两校训导交流调剂做事已开动，但要实在弥合两校差距、实现实质性归并，展望仍需1至2年技艺。这意味着，福港御景业主期待的学区利好短期内无法终了。受此影响，该模样开盘于今去化率不及10%，近2000套房源积压在开发商手中，资金与运营困局进一步加重。
市长办公会议纪要明确福港御景对口小学为青云里小学（图片来源：受访者提供）
9.1亿元竞得“毛地” 地皮出让合规性存疑
福港御景的开发困局，根源可操心至2010年的地皮出让门径。
2010年10月22日，秦皇岛市地皮收购储备往来中心挂牌出让海港区三宗地块，总面积达184.47亩。经过37轮热烈竞价，经安地产以8.76亿元得手竞得，加上万般税费，总支拨高达9.1亿元。同庚11月，经安地产与原市国土局坚决地皮出让合同，商定交地技艺为2011年4月30日前，且明确商定为“净地”录用。
但是，商定交地日历到期时，地皮并未如期叮属。经安地产进场核查后发现，三宗地块的打消、计帐做事远未完成——试验出让的竟是“毛地”。值得瞩办法是，就在地块拍卖前一个月，即2010年9月21日，原国土资源部与住房和城乡配置部已勾搭下发文告，明令阻挡“毛地”出让及多宗地块系结出让。
经安地产暗示，在坚决地皮出让合同的前一日，关系部门涉嫌违纪将商定的“净地”改为“毛地”，并实施系结出让。知情东谈主士流露，土产货某企业曾对该地块志在必得，经安地产最终竞得的服从，或受到多重外部身分的复杂影响。
而后，经安地产开启了漫长的催告之路。2011年至2012年间，公司先后五次发函，催告原市国土局履行交地义务。令东谈主随机的是，2012年3月28日，原市国土局反而发函训斥经安地产，为何未按合同商定依期开工。经安地产速即回函，明确示知：“地块内变电站及电缆未打消，无法进场施工。”同庚9月13日，原市国土局复函，初次以书面款式承认问题：“地块一电力开闭所未打消，地皮未录用。”
2013年1月，经安地产、原市国土局及关系单元签署变更公约，将交地技艺退换至2013年6月30日，模样开工与齐备技艺相应顺延。这一公约的签署，实质上等同于官方承认了此前未能按时交地的走嘴事实。
即便如斯，地皮录用仍无实质性发扬。2013年12月、2014年1月，经安地产再次发函，催促交地并苦求工期顺延。而时于本日，夙昔阻滞施工的变电站依然耸峙在模样现场，紧邻五期西门，捏续为掌握小区供电，成为模样推动的“拦路虎”。
2026年4月10日，记者就上述地皮出让合规性问题关系秦皇岛市当然资源和推断局（以下简称“秦皇岛市自规局”），NBA篮球下注app最新版该局以“摊派疏浚出门”为由婉拒采访后，记者又向主要负责东谈主发送短信尝试预约采访，但限度发稿时相通未获回话。
三方变更公约载明地皮宽限录用原因（图片来源：受访者提供）
“毛净地”之争 官方与企业各执一词
值得和顺的是，针对经安地产的关系质疑，秦皇岛市自规局曾于2025年6月25日作出版面说明，否定存在“毛地”出让及系结出让问题，称该地块出让圭臬合规，并给出三点根由：一是出让地块权属显然、补偿安置到位，顺应出让条目；二是三宗地块按推断谈路当然永别，并非东谈主为系结出让；三是国度明令阻挡“毛地出让”的政策文献，河北省于2010年12月2日才转发实行，晚于该地块的试验出让技艺（2010年10月22日）。
但是，记者核查关系贵寓后发现，上论说法与事实存在彰着矛盾。
起原，国度政策出台技艺早于地皮出让。原国土资源部、住房和城乡配置部勾搭下发的国土资发〔2010〕151号文告，发布日历为2010年9月21日，而经安地产竞得地块的技艺为同庚10月22日，政策出台早于地块出让一个月。场地政府转发政策滞后，不行成为躲避国度部委强制性章程轨制的正派根由。
其次，官方自己文献已承认地皮并非“净地”。记者调阅2012年至2014年间的关系贵寓发现，原市国土局的多份函件及变更公约，均明确记载了地皮未按商定净地录用的事实：2012年9月，原市国土局复函明确承认“电力开闭所未打消，地皮未录用”；2013年1月签署的变更公约，因地上附着物未完成打消而退换交地技艺；2014年1月，原市国土局再次因地皮未通盘录用，快活经安地产的工期顺延苦求。这些书面材料，组成了对“净地出让”说法的平直反证。
对于这场捏续十六年的拉锯战，经安地产总司理潘丽莉向记者暗示，公司累计插足已当先20亿元。因场地政府未能按商定录用净地，访佛推断往往变更，模样错失了多个房地产销售的黄金窗口期。现在模样举座去化率不及10%，尽管银行贷款取得延期，但资金盘活困局依然难以破解。
上海玺浩（北京）讼师事务所主任杨静讼师分析指出，国有地皮出让合同在性质上属于行政公约，录用净地是出让方（政府部门）的中枢法界说务。本案中的地皮出让活动，实质上抵触了国度对于“阻挡毛地出让”的强制性端正，原市国土局已组成根人道走嘴。
杨静进一步指出，经安地产照章可收受多种维权旅途：一是要求出让方赓续履行合同，限期录用顺应商定的净地；二是向出让方主张抵偿因走嘴变成的全部试验亏空；三是若合同指标已无法实现，可照章请求淹没地皮出让合同，并要求返还已支付的地皮价款及关系用度。她强调，净地出让是法定底线，阻拦任何搅扰，场地政府应主动担当，加速处理历史留传问题，切实筑牢法治化营商环境的根基。
秦皇岛市自规局发文回话称出让的“毛地”顺应那时政策（图片来源：受访者提供）
推断拉锯五年 企业称亏空超十亿元
地皮录用难题尚未处理，推断审批困局又相继而至。
潘丽莉回忆，2013年7月，部分地块终于录用。同庚8月，经安地产飞快将模样推断有蓄意报送原市推断局，却随机被以“西港东迁”为由叫停。据悉，“西港东迁”是秦皇岛市于2006年提议的远期策略构思，当先锋未形成认真批复文献，却实质上成为模样推断审批的“一票否决”根由。
2015年5月，原市推断局复函，认真承认因西港片区推断举座退换，该地块已无法按出让时的原条目进行开发。要津矛盾就此浮出水面：2010年地皮出让时，该地块性质为圆善的居住用地；而到2013年部分地块录用时，地块已被推断谈路和绿化带切割成多幼年块，部分用地性质还被退换为买卖用地。经安地产据此想象的推断有蓄意，因与现行推断条目进出过大而屡屡被拒，被动反复修改，每一次退换皆意味着技艺与资金的双重消费。
2015年8月，经安地产无奈提交退地苦求。公司在苦求中论说，自2010年拿地近五年来，模样恒久未能认真开工，仅银行贷款利息一项亏空就达3.1亿元。对此，秦皇岛市自规局回话称，2015年12月市政府已召开专题会议，快活模样按原推断条目赓续开发，并于2016年1月函告经安地产，但企业未实时呈文关系手续。经安地产方面则暗示，由于那时推断条目恒久不褂讪，公司对能否实在按原推断推动模样存有疑虑，因此未贸然呈文。
2018年8月，秦皇岛市政府再次召开专题会议并形成纪要，明阐明定模样开发受阻“非企业自己原因”，要求关系部门“保管原推断条目”推动模样开发。这被视为对经安地产合理诉求的紧要回话。但是，同庚11月，当经安地产再次报送推断有蓄意后，又被要求按照“买通城市中心轴线”的新理念修改有蓄意，需退换模样容积率，并在模样内预留40米宽的开敞空间，此举平直导致模样部分楼间距被大幅压缩。
记者现场访问发现，福港御景部分楼宇之间的间距已不及十米。低楼层居民多数响应，采光、透风及居家狡饰均受到彰着影响。一位业主指着紧邻的两栋楼衔恨：“当初在沙盘上看，楼间距很庞大，试验收房后才发现这样拥堵。”业内东谈主士分析觉得，楼间距缩水严重裁减了项指标市集竞争力，在现时改善型需求主导的房地产市集环境下，这一硬伤平直影响了购房者的采宅心愿，进一步加重了模样去化贫窭。
从2013岁首次报规被叫停，到2019年经安地产最终拿到工程推断许可证和施工许可证，模样推断报批前后耗时长达五年。而这五年，恰正是中国房地产市集的黄金发展窗口期。潘丽莉暗示，限度2018年10月28日，因政府关系部门原因导致的走嘴金及各项亏空抵偿整个已达约10.06亿元，这一数字尚不包括而后数年间新增的资金资本与市集契机亏空。
困局待解 营商环境亟待优化
限度2026年4月，福港御景在地皮录用、推断审批、学区终了、谈路修建等方面积压的历史留传问题，仍未取得实质性发扬。一场捏续十六年的漫长纠葛，不仅困住了经安地产这家开发企业，也困住了数百户翘首以盼的业主，更让场地营商环境的配置水平面对严峻拷问。
一谈蓝色围挡，离隔的不仅是一条312.88米的推断谈路，更阻碍了居民日常的生涯便利、孩子就近上学的基本权益，以及企业对契约精神的朴素信仰。当空口无凭的地皮出让合同、市长办公会议纪要，屡屡在落地门径遇到搅扰，暴涌现的已不仅是单个项指标实行偏差，更是政策传导、部门协同、政府诚信践约等一系列深层轨制性命题。
围挡未撤，困局未解。对于福港御景而言，十六年的未了局已不行再拖。非论是经安地产累计超20亿元的千里没资本，照旧业主们对“名校学区、净地录用、通路方便”的基本期待，皆急需一个负做事、可落地、有明确技艺表的处理有蓄意。这不仅是对一个模样、一家企业、一群业主的交代，更是场地政府以试验行动开导公信力、筑牢法治化营商环境根基的必答题。
（应受访者要求，文中罗冰、张明明均为假名。）
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